종합부동산세 완전정리(2026년 9월 기준)｜1주택자 공제, 계산법, 2027년 개편 미리보기

chrisps9 2026년 9월 2일 최종 수정 9월 1일 읽는 시간 약 9분

가을이 되면 어김없이 등장하는 세금 뉴스가 있습니다. 바로 종합부동산세(종부세) 고지서입니다. 매년 6월 1일을 기준으로 부과되고 12월에 납부하는 세금이다 보니, 정작 계산 구조를 정확히 아는 분은 많지 않습니다. 특히 2026년 발표된 세제개편안이 2027년부터 종부세 틀 자체를 크게 바꿀 예정이라, 지금 시점에 현행 제도와 앞으로의 변화를 함께 알아두는 것이 중요합니다. 이번 글에서는 종합부동산세의 기본 구조, 1세대 1주택자의 고령자·장기보유 세액공제, 직접 계산해본 예시, 그리고 2027년부터 달라지는 내용까지 정리해봤습니다.

1. 종합부동산세란

종합부동산세는 매년 6월 1일 현재 보유한 주택·토지의 공시가격 합계액이 일정 금액을 넘는 경우, 그 초과분에 대해 국세로 부과되는 세금입니다. 재산세와 별개로 부과되며, 신고·납부 기간은 매년 12월 1일부터 12월 15일까지입니다.

항목	내용
과세기준일	매년 6월 1일
신고·납부 기간	매년 12월 1일 ~ 12월 15일
과세권자	국세청(국세)
기본공제(2026년 현재, 1세대 1주택자)	공시가격 12억원
기본공제(2026년 현재, 다주택자)	공시가격 9억원
공정시장가액비율(2026년 현재)	60%

2. 2026년 현재 기준, 세금은 이렇게 계산됩니다

종부세 계산 구조는 다음 순서로 이뤄집니다.

공시가격 합산 → 기본공제 차감 → 공정시장가액비율(60%) 적용 = 과세표준
과세표준에 세율 적용 = 산출세액
1세대 1주택자라면 고령자·장기보유 세액공제 차감 = 세액공제 후 세액
전년도 보유세 대비 세부담 상한(현행 150%)을 넘지 않는 선에서 = 결정세액
결정세액의 20%를 농어촌특별세로 별도 추가 납부

2026년 현재 기준 일반세율(1주택자 포함) 구간은 아래와 같습니다.

과세표준	세율
3억원 이하	0.5%
3억원 초과 ~ 6억원 이하	0.7%
6억원 초과 ~ 12억원 이하	1.0%
12억원 초과 ~ 25억원 이하	1.3%
25억원 초과 ~ 50억원 이하	1.5%
50억원 초과 ~ 94억원 이하	2.0%
94억원 초과	2.7%

3. 1세대 1주택자 고령자·장기보유 세액공제

1세대 1주택자에게만 적용되는 세액공제로, 연령 기준의 ‘고령자 공제’와 보유기간 기준의 ‘장기보유 공제’를 각각 계산한 뒤 합산합니다. 두 공제를 합친 한도는 80%입니다.

고령자 공제	공제율	장기보유 공제	공제율
60세 이상 65세 미만	20%	5년 이상 10년 미만	20%
65세 이상 70세 미만	30%	10년 이상 15년 미만	40%
70세 이상	40%	15년 이상	50%

4. 직접 계산해봤습니다: 63세, 공시가격 18억원, 12년 보유 사례

이해를 돕기 위해 서울에 거주하는 1세대 1주택자를 가정해 실제로 계산해봤습니다.

전제 조건: 만 63세, 공시가격 18억원 아파트를 12년째 보유 및 거주 중

① 과세표준 계산 (18억원 – 12억원) × 60% = 3.6억원

② 산출세액 계산(누진세율 적용)

3억원까지: 3억원 × 0.5% = 150만원
3억원 초과분 0.6억원: 0.6억원 × 0.7% = 42만원
산출세액 합계 = 192만원

③ 세액공제 계산

고령자 공제(63세, 60~65세 구간): 20%
장기보유 공제(12년, 10~15년 구간): 40%
합산 공제율 = 20% + 40% = 60%(80% 한도 이내이므로 전액 인정)
세액공제액 = 192만원 × 60% = 115.2만원

④ 결정세액 192만원 – 115.2만원 = 76.8만원

⑤ 농어촌특별세 포함 실제 총 부담액 76.8만원 × 1.2(농특세 20% 별도 부과) ≈ 약 92만원

같은 조건이라도 고령자·장기보유 세액공제를 놓치면 192만원(농특세 포함 약 230만원)을 그대로 내야 하지만, 두 공제를 정상적으로 적용받으면 부담이 절반 이하로 줄어드는 것을 확인할 수 있습니다.

5. 2027년부터는 이렇게 바뀔 예정입니다

2026년 발표된 세제개편안에는 종합부동산세 제도를 큰 폭으로 손보는 내용이 담겨 있습니다. 다만 아직 정기국회 심의·의결을 거치지 않은 발표 단계이므로, 아래 내용은 확정 전 예정안이라는 점을 감안해 봐주시기 바랍니다.

구분	2026년 현재	2027년 개편안(시행 시)
기본공제(1세대 1주택, 실거주)	12억원	14억원
기본공제(1세대 1주택, 비거주)	12억원	9억원
공정시장가액비율	60%	70%(2028년부터 3주택 이상 등은 80%)
세율(6억~12억 구간)	1.0%	1.3%
세율(12억~25억 구간)	1.3%	2.0%
세액공제 방식	보유기간 기준	거주기간 기준으로 단계적 전환
세액공제 한도	없음	2027년 800만원 → 2028년 600만원
세부담 상한	150%	200%

앞의 계산 사례(63세, 공시가격 18억원, 12년 거주)를 2027년 개편안 예정 수치로 다시 계산해보면, 과세표준은 (18억원-14억원)×70%=2.8억원으로 3억원 이하 구간(세율 0.5%)에 들어가 산출세액이 140만원 수준으로 줄어듭니다. 여기에 세액공제를 적용하면 결정세액은 현재보다 오히려 낮아질 가능성이 있습니다. 다만 이는 발표된 개편안 수치를 단순 적용해본 참고용 추정치이며, 실제 확정 법령과 개인별 여건에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 체크리스트

6월 1일 기준 내 명의 주택의 공시가격 합계액이 기본공제(1세대 1주택 12억원)를 넘는지 확인하기
1세대 1주택자라면 고령자 공제·장기보유 공제 대상 여부와 각각의 공제율 확인하기
두 공제를 합산해도 80% 한도를 넘지 않는지 확인하기
국세청 홈택스에서 매년 11월에 발송되는 종부세 예상세액 미리 확인해보기
12월 1일~15일 신고·납부 기간을 놓치지 않도록 일정 챙기기
2027년 개편안이 국회에서 어떻게 확정되는지 매년 말 최신 공지 확인하기

자주 묻는 질문

Q. 부부 공동명의라면 종부세가 더 유리한가요? 부부 공동명의 1주택자는 ‘단독명의 방식’과 ‘공동명의 특례 방식’ 중 유리한 쪽을 선택해 신고할 수 있습니다. 각자 명의 지분에 대해 별도 공제를 받을지, 1세대 1주택자 특례(고령자·장기보유 공제 포함)를 적용받을지에 따라 유불리가 달라지므로, 홈택스 모의계산이나 세무 전문가 상담을 통해 비교해보는 것이 안전합니다.

Q. 고령자 공제와 장기보유 공제 중 하나만 받을 수도 있나요? 네, 요건을 충족하는 항목만 개별적으로 적용받을 수 있습니다. 예를 들어 55세로 고령자 공제 요건(60세 이상)을 충족하지 못해도, 보유기간이 5년을 넘으면 장기보유 공제만 받을 수 있습니다.

Q. 2027년 개편안은 확정된 건가요? 아닙니다. 2026년 발표된 세제개편안은 정기국회의 심의·의결을 거쳐야 최종 확정됩니다. 국회 논의 과정에서 공제금액, 세율, 시행시기 등이 조정될 가능성이 있으므로 최신 소식을 계속 확인해야 합니다.

Q. 1세대 1주택자 특례는 누구나 받을 수 있나요? 원칙적으로 세대원 전원이 국내에 1주택만 보유해야 하며, 일시적 2주택, 상속주택, 지방 저가주택 등 일부 예외는 특례 요건을 갖추면 1세대 1주택자로 인정받을 수 있습니다. 본인의 상황이 예외 요건에 해당하는지는 국세청 홈택스 안내나 세무 전문가 확인이 필요합니다.

※ 이 글은 2026년 9월 기준 공개된 세법과 기획재정부 세제개편안 발표 자료를 바탕으로 작성한 일반적인 정보이며, 세무·투자 자문이 아닙니다. 특히 2027년 시행 예정 내용은 아직 국회 심의·의결 전 발표 단계로 확정 법령과 다를 수 있습니다. 실제 세액은 개인의 주택 수, 지분율, 지역, 세대 구성 등에 따라 달라지므로, 정확한 계산은 국세청 홈택스 종합부동산세 모의계산 또는 세무 전문가 상담을 통해 확인하시길 바랍니다.

참고 자료